Secondo semestre anno 2017

Il mercato immobiliare italiano continua a marciare sui binari della prudenza anche se ci sono importanti indicatori che invitano a un moderato ottimismo. Numeri di compravendite e prezzi sono lontanissimi dai periodi di euforia, anche se la seconda metà del 2017 consegna agli operatori del settore un incoraggiante aumento delle transazioni, ancora una volta a scapito dei prezzi.

Secondo i principali osservatori del mercato immobiliare italiano, a inizio 2018 l’indice medio di performance del segmento abitativo (risultante dall’andamento dei tredici mercati intermedi) ha continuato a recuperare posizioni portandosi su valori prossimi al punto di equilibrio ciclico (dato ottenuto considerando l’andamento delle variabili considerate: variazione semestrale dei prezzi, sconto, tempi di vendita, dinamica della domanda rispetto all’offerta, saldo tra giudizi di crescita e di calo nel periodo di osservazione dal 2002 ad oggi) e ciò può essere considerato come un passaggio da una condizione recessiva a una espansiva.

Un fatto che consente di guardare con maggiore ottimismo ai mesi che verranno. Una situazione sicuramente rassicurante rispetto a quella raccontata dagli indicatori soltanto sei mesi fa. L’Italia del mattone continua così ad avanzare sui binari della doppia velocità. In alto le compravendite, ancora limati verso il basso i prezzi nella quasi totalità delle città italiane. Per registrare l’inversione di tendenza occorre zumare direttamente sui centri interessati.

I prezzi hanno chiuso il 2017 facendo registrare una diminuzione intorno al -1,15% per le abitazioni, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite è in crescita e si è attestato a + 5,1% rispetto all’anno precedente.

Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del -5% per i negozi, del -6,2% per gli uffici e del -4,1% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, per il settore commerciale, che varia dal -3,6% per i capannoni, al -1,5% per immobili ad uso ufficio, al -1,2% per i negozi.

Calano i tempi di vendita: i dati rilevati a fine 2017 indicano una percentuale in diminuzione per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo che è scesa nel range fra 3 e 9 mesi per la maggior parte (36%) del campione rilevato. Diminuisce, rispetto al 2016, il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita da 6 a 9 mesi (30%) e oltre 9 mesi (15%) e solo il 4% dei contratti viene concluso entro un mese. Aumenta per il 67% la domanda di abitazioni. Il 52% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, con un netto aumento di richieste ed erogazioni rispetto al 2016.  Dai risultati dell’indagine per l’anno 2017 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 35% trilocali e il 29% bilocali e solo il 9% si riferisce a monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e centrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (40%), seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%). Si rileva un aumento del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio (58%).

Per quanto concerne il numero delle transazioni immobiliari, si registra un piccolo passo avanti del mercato che ha fatto registrare un +5,1% per gli acquisti rispetto all’anno precedente. 

La regola principale che guida all’acquisto resta la qualità dell’immobile. Al primo posto il luogo nel quale insiste, soprattutto se la scelta è ai fini dell’investimento. L’eccessiva grandezza non ha più grande importanza, dato questo evidenziato dal fatto che gli immobili al di sotto dei 50mq vantano un buon incremento mentre gli appartamenti con superficie maggiore di 115 mq hanno invece ottenuto, su base nazionale, performance al di sotto della media del mercato.

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