Prima casa, tutte le agevolazioni per l’anno 2020.

Sette italiani su dieci sono proprietari della casa nella quale vivono. Un dato reso noto dall’Istat ma facilmente riscontrabile guardandosi intorno anche nella semplice cerchia di amici, parenti e colleghi di lavoro. Il restante invece aspira a diventarlo, ecco perché è sempre utile tenere sott’occhio tutte le agevolazioni per chi vuole comprare l’abitazione principale nel corso del 2020.

La rendita catastale delle abitazioni è una delle voci di reddito a partire dalle quali l’Agenzia delle Entrate calcola tasse e tributi a livello locale e nazionale, applicando coefficienti che integrano o riducono gli importi in base al pregio dell’immobile, alla zona in cui ricade e ad altri fattori di interesse.

Sembra quasi che, essendo più “appariscente” rispetto a beni mobili quali denaro, azioni, metalli preziosi, la casa si trasformi inevitabilmente nel bersaglio ideale delle imposte.

In realtà però la normativa riconosce un particolare status alla prima casa, cioè all’abitazione in cui il proprietario fissa la propria residenza, concedendo alcuni vantaggi a chi decide di acquistarne una. Le agevolazioni “prima casa” riguardano anche le pertinenze ad essa associate, anche se acquistate con un diverso atto di compravendita, e, in concreto, ti garantiscono un risparmio sulle tasse generalmente applicate alla vendita di un immobile.

Agevolazioni valide nel 2020

Sugli atti assoggettati all’imposta di registro e sugli atti connessi agli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari, non si deve versare:

imposta di bollo,

tributi speciali catastali,

tasse ipotecarie.

Se si  compra da un privato o da un’impresa che vende in regime di esenzione IVA (per esempio, una società diversa dall’impresa costruttrice), si deve fare riferimento al valore catastale dell’immobile ed è possibile godere di quanto segue:

imposta di registro ridotta (2% del valore catastale dell’immobile, invece del 9%);

imposta ipotecaria fissa (50 euro);

imposta catastale fissa (50 euro).

Il valore catastale si calcola incrementando del 5% la rendita catastale e, trattandosi di prima casa e relative pertinenze, moltiplicando il tutto per un coefficiente pari a 110. Valore catastale = Rendita catastale dell’immobile x 1,05 x 110.

Senza dimenticare che, qualunque sia il valore catastale di riferimento, l’imposta di registro, per quanto ridotta, non potrà scendere sotto i mille euro – ci si trova a versare cifre inferiori a tale importo minimo solo se è stata già applicato parte dell’imposta di registro pagando la caparra associata al contratto preliminare, oppure se si può compensare una quota di quanto dovuto, tramite  il credito d’imposta che l’Agenzia delle Entrate concede a chi compra la prima casa dopo aver venduto la precedente prima casa, acquistata non più di dodici mesi prima.

Se invece si acquista da un’impresa con vendita soggetta all’IVA (per esempio, nell’ambito di una cessione di fabbricati abitativi destinati a diventare alloggi sociali), si deve calcolare l’imposta sul prezzo di vendita dell’immobile per ottenere i seguenti benefici:

IVA ridotta (4% invece del 10%);

imposta di registro fissa (200 euro);

imposta ipotecaria fissa (200 euro);

imposta catastale fissa (200 euro).

Di seguito i requisiti necessari per accedere all’agevolazione:

Quando si acquista l’abitazione principale, tenendo conto di alcuni specifici vincoli. Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze – solo una per ciascuna categoria catastale – a patto che siano destinate al servizio della “prima casa”.

Devono essere soddisfatti i seguenti requisiti.

1 – La casa appartiene alle categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazione di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini), A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

2 – Le pertinenze ammesse alle agevolazioni ricadono nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

3 – L’immobile si trova in una delle seguenti collocazioni:

nel territorio del comune in cui hai, o intendi stabilire entro 18 mesi, la tua residenza (questa regola non ti riguarda se fai parte delle Forze armate o di polizia);

nel territorio del comune in cui svolgi la tua attività, anche non retribuita (per esempio, volontariato);

nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il tuo datore di lavoro, se ti sei dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;

nell’intero territorio nazionale, se sei un cittadino italiano emigrato all’estero, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano.

I benefici fiscali ti vengono riconosciuti anche se, al momento dell’acquisto, sei già proprietario di un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa (anche a titolo gratuito, tramite donazione o successione) nel comune di residenza o altrove sul territorio nazionale, a condizione che tu venda la casa precedente entro un anno dal nuovo acquisto (l’impegno a vendere deve risultare nell’atto di acquisto del nuovo immobile).

Si perde il diritto di continuare a usufruire delle agevolazioni prima casa se:

Sono state falsificate le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto;

Si rivende o si dona l’abitazione per cui ha usufruito delle agevolazioni prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto;

non trasferisci entro 18 mesi dall’acquisto la residenza nel comune in cui si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa;

avendo in precedenza acquisito un immobile con i benefici prima casa, entro un anno dell’acquisto agevolato del nuovo immobile non si vende quello già posseduto.

In tal caso, venendo meno i benefici fiscali del particolare regime agevolato, dovrai quindi versare:

le imposte precedentemente non dovute;

gli interessi;

una sanzione pari al 30% delle imposte stesse.

10 Febbraio 2020

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