dall'1.1.2014

sono entrate in vigore rilevanti novità in ordine alla fiscalità indiretta dei trasferimenti immobiliari; il riferimento è alle imposte d'atto, cioè di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e agli altri tributi accessori.

Le novità, realizzate tramite la riscrittura dell'art 1, Tariffa, Parte Prima, D.P.R. 26.4.1986, n. 131 (Atti soggetti a registrazione in termine fisso) - sono "figlie" dell'art. 10, D.Lgs. 14.3.2011, n. 23, già più volte modificato.

In sintesi, a seguito degli ultimi interventi normativi, per gli atti di trasferimento immobiliare sono previste solo 3 aliquote (del 2%, 9% e 12%) ai fini dell'imposta di registro, oltre all'applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di e 50 l'una (art. 26, co. 1, D.L. 12.9.2013, n. 104, conv. con modif. dalla L. 8.11.2013, n. 128 ).

 

L'imposta fissa passa da euro 168 ad euro 200 (art. 26, co. 2, D.L. 104/2013).

Inoltre, se l'imposta di registro è dovuta nelle misure proporzionali sopra viste, l'imposta è dovuta nella misura minima di euro 1.000 (questa soglia penalizzerà i trasferimenti di beni di minor valore) e non sono dovuti l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie (questi ultimi applicati nella misura, rispettivamente, di euro 230, euro 35 e euro 65).

 RATIO: l'Assonime, con la Circ. 20.1.2014, n. 1 ben illustra l'obiettivo principale di questa riforma, che è essenzialmente quello di semplificare la tassazione dei trasferimenti immobiliari, la cui disciplina era caratterizzata da una pluralità di prelievi e, nell'ambito di ciascun prelievo, da un'ampia variabilità di aliquote e regimi agevolativi.

La semplificazione consiste sia nelle misure delle imposte d'atto applicabili alle diverse tipologie di trasferimenti sia nel numero di tributi applicabili.

 

TRASFERIMENTI IMMOBILIARI - TASSAZIONE INDIRETTA - NOVITA'

Fino al 31.12.2013 Dall'1.1.2014

Aliquote proporzionali dall'1% al 15%

Trasferimenti a titolo oneroso dei fabbricati abitativi, non di lusso, per i soggetti che possono fruire del beneficio "prima casa" (si veda infra la nuova definizione dei requisiti oggettivi) Aliquota 2%

Atti traslativi a titolo oneroso di tutti gli altri immobili Aliquota 9%

Trasferimenti di terreni agricoli acquistati da soggetti diversi daicoltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella gestione previdenziale (art. 1, co. 609, L. 147/2013)

 

A tale scopo, l'imposta di registro è stata concepita alla stregua di un'imposta sostitutiva idonea ad assorbire gli altri tributi che gravano il trasferimento, quali, in particolare, le imposte ipotecaria e catastale, come pure l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie. La linearità di questa impostazione è stata però incrinata con l'introduzione, ad opera del D.L. 104/2013, delle imposte ipocatastali nella misura fissa di euro 50 ciascuna, per mero motivo di gettito.

 

IMPORTO MINIMO: la disposizione dell'art. 10, co. 2, D.Lgs. 23/2011, laddove fa riferimento all'imposta non inferiore ad euro 1.000, non può essere intesa come facente riferimento all'imposta da corrispondere, bensì all'imposta normativamente dovuta, lasciando così impregiudicata l'applicazione di meccanismi di scomputo quali, ad esempio, il credito d'imposta per l'acquisto della "prima casa".

In altri termini, l'intero importo di euro 1.000, cui si giunge per l'applicazione della regola del citato co. 2 dell'art. 10, D.Lgs. 23/2011, può essere corrisposto mediante utilizzo del credito di imposta. Del resto la stessa Agenzia delle Entrate nella C.M. 1.3.2001, n.19/E, e nella C.M. 29.5.2013, n. 18/E, ha evidenziato come con riferimento al credito d'imposta "è opportuno precisare che non si rende applicabile alla fattispecie in esame il disposto dell'art. 41, comma 2, del TUR laddove prescrive "l'ammontare dell'imposta principale non può essere in nessun caso inferiore alla misura fissa indicata nella tariffa"", con la conseguenza cioè che l'importo da versare poteva essere inferiore ad e 168 o pari a zero a seguito dell'intera compensazione del credito con l'imposta di registro da pagare.

 

Conseguentemente, se l'importo dovuto per l'acquisto con le cd. agevolazioni "prima casa" è inferiore ad euro 1.000 e al credito d'imposta per il precedente acquisto agevolato, lo scomputo del predetto credito opererà - come da disposizione di legge - "sull'imposta dovuta" ovverosia avuto riguardo all'imposta nella misura minima di euro 1.000 (e non già alla minor somma precedentemente corrisposta).

 

SOPPRESSIONE di ESENZIONI ed AGEVOLAZIONI: la norma dispone la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, ancorché previste da leggi speciali (art. 10, co. 4, D.Lgs. 23/2011), ad eccezione di quella per la "prima casa" e, forse, per gli immobili all'estero (si veda oltre).

 

Tra le agevolazioni previste da leggi speciali possiamo annoverare quelle per i terreni montani, per i Piani di recupero, per i Piani di edilizia residenziale pubblica e per il compendio unico, il che sta a significare che la generica abrogazione di regimi di favore comporterà un aggravio nei settori che erano ritenuti meritevoli di tutela.

 

Resta salva l'agevolazione in materia di trasferimenti immobiliari a favore della piccola proprietà contadina (Ppc), fatta salva proprio dalla L. 147/2013.

Perdono l'agevolazione anche altre fattispecie contemplate dalla norma in vigore per tutto il 2013, come i trasferimenti immobiliari a favore di Onlus (imposta di registro in misura fissa se viene posto in essere il trasferimento a titolo oneroso della proprietà di immobili, a condizione che la Onlus dichiari nell'atto di acquisto l'intenzione di utilizzare direttamente i beni per lo svolgimento della propria attività e che realizzi l'effettivo utilizzo diretto entro 2 anni dall'acquisto, e imposte ipocatastali rispettivamente del 2% e dell'1%; si veda l'art. 22, co. 1, D.Lgs. 460/1997), dello Stato o di enti pubblici territoriali (precedentemente tassati con l'applicazione dell'imposta nella misura fissa di euro 168) e quelli relativi agli immobili compresi in Piani urbani particolareggiati (soggetti ad imposta proporzionale dell' 1%).

La cancellazione della Nota 1 dell'art. 1, Tariffa, Parte Prima, D.P.R. 131/1986, comporta anche il venir meno della possibilità di applicare l'aliquota ridotta dell'imposta di registro nella misura dell'8% (anziché del 15%) per gli atti riguardanti il trasferimento di terreni agricoli a favore di imprenditori agricoli a titolo principale, anche se questi, in virtù dell'assimilazione ai coltivatori diretti (art. 2, D.Lgs. 29.3.2004, n. 99), potevano acquistare i terreni con l'aliquota dell'1% (oltre alle imposte ipocatastali in misura fissa). (1)

Unica deroga alla soppressione generalizzata dei regimi di favore è stata disposta con una modifica del co. 4 dell'art. 10, D.Lgs. 23/2011 citato, introdotta dalla L. 147/2013, per cui la revisione opera "ad eccezione delle disposizioni di cui all'articolo 2, comma 4-bis, del decreto legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2010, n. 25", ossia delle agevolazioni per la proprietà contadina. (2)

Avuto invece riguardo ai trasferimenti di altri terreni agricoli e delle relative pertinenze (che non rientrino nell'ambito della disciplina di favore esplicitamente fatta salva), troverà applicazione il terzo periodo del co. 1 dell'art. 1, Tariffa, Parte Prima, D.P.R. 131/1986, così come modificato dalla L. 147/2013, per cui "se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale: 12 per cento".

 

"PRIMA CASA": l'aliquota del 2% sarà riservata alle sole case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminente pregio artistico o storico), laddove esistano le condizioni oggettive e soggettive di cui alla Nota II-bis, ossia aventi i requisiti "prima casa".

La medesima disposizione, infatti, ha eliminato le altre Note dell'art. 1 della citata Tariffa, salvo, come detto, quella relativa alle agevolazioni "prima casa". (3)

A seguito di tale intervento normativo, la tassazione dei trasferimenti relativi all'abitazione avente i requisiti "prima casa" si riduce dal 3% al 2%, con una diminuzione del carico fiscale sul trasferimento.

Si noti che, per l'individuazione dei fabbricati di lusso, fino al 2013 si faceva riferimento – ai fini oggettivi e fermi restando i requisiti soggettivi dell'acquirente - al D.M. 2.8.1969; dal 2014 sono invece considerati di lusso i fabbricati appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (come avviene ai fini Imu).

 

Il testo normativo risulta, però, non coordinato con le regole Iva, le quali, per la classificazione dei fabbricati di lusso - ai fini dell'applicazione sia dell'aliquota 4% per gli immobili "prima casa" (n. 21), Tabella A, Parte Seconda, D.P.R. 26.10.1972, n. 633), sia dell'aliquota 10% per le altre abitazioni non di lusso (ad esempio, fabbricati Tupini; n. 127 - undecies), Tabella A, Parte Terza, D.P.R. 633/1972) - fa ancora riferimento al D.M. del 1969 e non alla categoria catastale. (4)

Inoltre, la riduzione dell'aliquota proporzionale per gli immobili "prima casa" vale ai fini del registro, mentre non è stata prevista un'analoga riduzione nell'ambito Iva (aliquota al 4%), ampliando ulteriormente il divario impositivo tra acquisto immobiliare presso un privato (assoggettato al registro nella misura del 2%) rispetto ad un acquisto effettuato presso un'impresa (che potrebbe essere assoggettato ad Iva con aliquota del 4%).

Se ne deduce che le novità in analisi saranno di stimolo ai trasferimenti di abitazioni "non nuove", ossia diverse da quelle cedute dal costruttore o dall'impresa che vi ha eseguito

interventi di ristrutturazione.

 

 

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