LE ESECUZIONI IMMOBILIARI DOPO LA RIFORMA CARTABIA: COSA CAMBIA PER I CREDITORI

LE ESECUZIONI
IMMOBILIARI DOPO LA RIFORMA CARTABIA: COSA CAMBIA PER I CREDITORI
Il prossimo 1° marzo
entreranno in vigore molte delle disposizioni previste dalla cd. riforma Cartabia, tra cui le norme
relative alle modifiche ai procedimenti di esecuzione forzata.
In particolare, grazie alla nuova formulazione dellart. 559
c.p.c., la nomina contestuale di perito e custode ed il deposito della
relazione informativa diventano a tutti gli effetti atti della procedura
espropriativa.
Inoltre, viene prevista la redazione della perizia di stima
e degli avvisi di vendita secondo modelli standardizzati.
Il diritto, introdotto nel 2019, per il debitore esecutato e
famiglia di occupare limmobile fino alla pubblicazione del decreto di
trasferimento rimane.
Viene specificato che il custode deve vigilare affinché il
debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza
del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino lintegrità, attività già
svolta pre-riforma dai custodi nei Fori in cui costoro venivano nominati con la
prima ordinanza emessa dal Giudice.
La vera novità
introdotta dalla riforma Cartabia in tema di esecuzioni immobiliari è
lintroduzione della vendita diretta.
Si tratta di un meccanismo, grazie al quale il debitore esecutato può,
prima delludienza che dispone la vendita, depositare unofferta irrevocabile
dacquisto dellimmobile da parte di un soggetto terzo, il prezzo offerto non deve essere inferiore al valore di stima del bene
indicato in perizia.
Questa possibilità si presenta come unalternativa alla
conversione del pignoramento, volta a consentire allesecutato di evitare la
messa allasta del suo immobile, con lindubbio vantaggio (per il debitore)
che, nel caso della vendita diretta, la somma da versare per bloccare
lesecuzione non è il debito complessivo, come succede nella conversione del
pignoramento, bensì il prezzo base dasta indicato in perizia.
Anche per il creditore la vendita diretta può essere
vantaggiosa, considerato che il ricavo corrisponderà al valore a base dasta
del primo esperimento di vendita.
Non sarà invece vantaggiosa per il creditore laddove
uneventuale gara dasta avrebbe realizzato un prezzo daggiudicazione
superiore alla prima base dasta.
Si noti che se il
prezzo offerto è inferiore alla base dasta, e se non viene integrato nel
termine concesso dal Giudice, lofferta viene dichiarata inammissibile.
Il creditore può opporsi alla vendita diretta entro
ludienza fissata ai sensi dellart. 569 per disporre la vendita. In questo
caso il Giudice dovrà ordinare la pubblicità dellofferta irrevocabile e
fissare il termine di novanta giorni per la formulazione di ulteriori offerte
di acquisto ad un prezzo non inferiore a quello dellofferta già presentata,
con eventuale gara in caso di più offerte.
Si tratterà ora di vedere se, nella pratica, questa modalità
verrà ritenuta conveniente ed attuabile dai debitori.
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