LE ESECUZIONI IMMOBILIARI DOPO LA RIFORMA CARTABIA: COSA CAMBIA PER I CREDITORI

Il prossimo 1° marzo entreranno in vigore molte delle disposizioni previste dalla cd. “riforma Cartabia”, tra cui le norme relative alle modifiche ai procedimenti di esecuzione forzata.

In particolare, grazie alla nuova formulazione dell’art. 559 c.p.c., la nomina contestuale di perito e custode ed il deposito della relazione informativa diventano a tutti gli effetti atti della procedura espropriativa.

Inoltre, viene prevista la redazione della perizia di stima e degli avvisi di vendita secondo modelli standardizzati.

Il diritto, introdotto nel 2019, per il debitore esecutato e famiglia di occupare l’immobile fino alla pubblicazione del decreto di trasferimento rimane.

Viene specificato che il custode deve vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l’integrità, attività già svolta pre-riforma dai custodi nei Fori in cui costoro venivano nominati con la prima ordinanza emessa dal Giudice.

La vera novità introdotta dalla riforma Cartabia in tema di esecuzioni immobiliari è l’introduzione della vendita diretta.

Si tratta di un meccanismo,  grazie al quale il debitore esecutato può, prima dell’udienza che dispone la vendita, depositare un’offerta irrevocabile d’acquisto dell’immobile da parte di un soggetto terzo, il prezzo offerto non deve essere inferiore al valore di stima del bene indicato in perizia.

Questa possibilità si presenta come un’alternativa alla conversione del pignoramento, volta a consentire all’esecutato di evitare la messa all’asta del suo immobile, con l’indubbio vantaggio (per il debitore) che, nel caso della vendita diretta, la somma da versare per bloccare l’esecuzione non è il debito complessivo, come succede nella conversione del pignoramento, bensì il prezzo base d’asta indicato in perizia.

Anche per il creditore la vendita diretta può essere vantaggiosa, considerato che il ricavo corrisponderà al valore a base d’asta del primo esperimento di vendita.

Non sarà invece vantaggiosa per il creditore laddove un’eventuale gara d’asta avrebbe realizzato un prezzo d’aggiudicazione superiore alla prima base d’asta.

Si noti che se il prezzo offerto è inferiore alla base d’asta, e se non viene integrato nel termine concesso dal Giudice, l’offerta viene dichiarata inammissibile.

Il creditore può opporsi alla vendita diretta entro l’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 per disporre la vendita. In questo caso il Giudice dovrà ordinare la pubblicità dell’offerta irrevocabile e fissare il termine di novanta giorni per la formulazione di ulteriori offerte di acquisto ad un prezzo non inferiore a quello dell’offerta già presentata, con eventuale gara in caso di più offerte.

Si tratterà ora di vedere se, nella pratica, questa modalità verrà ritenuta conveniente ed attuabile dai debitori.

 

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