Napoli. Parla di mercato in ripresa il presidente napoletano di Fiaip Claudio Matarazzo, con un ritrovato ottimismo vista la crescita della domanda nelle agenzie immobiliari e l'annunciato ritorno del credito immobiliare nel secondo semestre dell'anno. Abbiamo cercato di capirci meglio cercando di analizzare il fenomeno del “mancato acquisto” , così come annunciato nella recente nota congiunturale Fiaip, che fa segnare però dati inferiori alle aspettative per gli operatori del capoluogo regionale.

Come sta andando il mercato immobiliare? “Il mercato immobiliare italiano e campano, partendo da Napoli è in ripresa, seguito da una forte erogazione dei mutui casa.

Dopo anni di bufera e segni negativi finalmente buone notizie.

Partiamo dai mutui casa. Se è vero che nei primi 4 mesi dell'anno, secondo l'Abi, le nuove erogazioni di mutui per l'acquisto di abitazioni sono salite del 26,5% pari a 7,3 miliardi, rispetto allo stesso periodo del 2013 quando registrarono un calo annuo del 14,7%, Nei primi quattro mesi del 2013 rispetto allo stesso periodo del 2012 si era invece registrata una contrazione del 14,7%, a 5,8 miliardi”.

I tassi di interesse sui prestiti, invece, si sono assestati a maggio, su livelli storicamente molto bassi. Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni si è posizionato al 3,33% (3,34% il mese precedente e segnando il valore più basso da luglio 2011; 5,72% a fine 2007. Conferme le abbiamo anche dall'ultimo rapporto dall'Omi dell'Agenzia delle Entrate.

Secondo l'Osservatorio nei primi 3 mesi del 2014 il “Mattone” made in Italy cresce dell'1,6% sul 2013.

Quali segmenti di mercato hanno cambiato rotta? “A fare da traino sono il settore commerciale (+4,7%) e il residenziale (+4,1%). Insomma, con 98.403 transazioni, il mercato immobiliare delle abitazioni segna nel primo trimestre 2014 una marcata crescita, più evidente al Centro (+10,5%) e al Nord (+4,7%), mentre resta negativo il Sud (-1,6%), seppur con minore intensità rispetto agli stessi periodi precedenti. Rimangono invece in perdita le transazioni a Napoli, dove, però, il dato delle compravendite nel I trimestre del 2013 era stato alterato dalle dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico del Comune. Degno di nota invece è l'andamento del mercato nell'hinterland napoletano che fa registrare un dato positivo, +4,1%, che non si verificava dal 2010. “Anche secondo Nomisma, il bilancio nazionale risulta comunque complessivamente positivo (+4,1%) nonostante le ombre che accompagnano la risalita, se consideriamo che è diminuito il numero delle famiglie alla ricerca di un'abitazione. E, sottolinea Matarazzo, i segnali di ripresa che arrivano dal nostro Paese trovano conferma anche nel resto d'Europa, infatti Il “Mattone” europeo fa registrare in riferimento ai 5 principali Paesi dell'Unione, un incremento del 2.7% nei primi mesi del 2014. Il mercato immobiliare europeo si lascia alle spalle la crisi e chiude il primo semestre del 2014 con un incremento del fatturato del 2,7% (rispetto allo stesso periodo del 2013) se si considerano i cinque principali Paesi, e del 3% in riferimento ai 28 stati dell'Unione. Per la prima volta dopo diversi anni la tendenza in crescita dei volumi coinvolge tutti i Paesi, compresa la Spagna. Il basso costo del denaro e la ritrovata forza della domanda in quasi tutti i comparti sono alla base di questo incremento generalizzato dei mercati. Si prevede una crescita comunque positiva in Italia, Francia e Spagna nei prossimi mesi” A cosa è dovuto questo ritrovato ottimismo degli operatori napoletani? “L‘andamento è principalmente dovuto a un miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile, più precisamente alla diminuzione del prezzo delle case; al miglioramento contribuisce l‘andamento dei tassi di interesse sui mutui. In termini distributivi, la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo del mutuo per l‘acquisto di una casa è, infatti, di poco superiore al 50%, valore in buon recupero rispetto a 5 anni prima.

Statistiche a parte, tuona Matarazzo, qui il vero problema è e rimane la politica sulla casa e per quanto riguarda la Nostra città la mancanza di un piano strategico urbanistico, scarsa cultura per la manutenzione del patrimonio edilizio”.

Nella città di Napoli però sono sempre pochi chiari i segnali di ripresa? Quali gli immobili più richiesti.

Come si sta muovendo l'acquirente napoletano tipo ? “

Il mercato pressoché stabile. Sebbene in un quadro economico ancora fragile è ridimensionato il pessimismo generale sulle tendenze a medio termine.

Gli incentivi fiscali dovuti dalla nuova normativa sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale entrata in vigore il 1 gennaio 2014 da una parte, e ICI, IMU, TASI dall'altra, hanno determinato un andamento altalenante del mercato immobiliare partenopeo, con qualche momento di euforia e altri di “calma piatta”. La fascia di abitazioni più venduta è quella i cui valori non superano i 300.000/350.000 euro, tre vani, con doppi accessori e cucina abitabile, contrariamente alla tipologia al di sopra dei 5 vani che ha invece registrato il maggior deprezzamento percentuale.

Per le locazioni le agevolazioni fiscali della “Cedolare Secca” e la rinegoziazione dei canoni, sostengono il numero delle locazioni. Prevalgono le locazioni libere 4+4, ma si è rafforzata la tendenza ai contratti “concordati” che scontano una riduzione fiscale maggiore. Si allungano i tempi di “ricerca” risultano in media di 4 mesi. La tipologia più richiesta è il tre vani oltre accessori e l'aspetto più rilevante è che i conduttori vista la concorrenza, derivate dal gran numero di immobili permanenti da lungo tempo sul mercato cercano di affittare gli immobili ristrutturati di tutto punto.