Con il "disco verde"arrivato da Palazzo Madama, il cosiddetto Sblocca Italia è entrato finalmente in vigore e con esso tutte quelle norme studiate e messe nero su bianco dall'esecutivo guidato da Matteo Renzi per rilanciare il settore immobiliare e, più nello specifico quello delle locazioni e quello dell'acquisto della casa senza la necessità di dover chiedere, attraverso l'apertura di un mutuo, il sostegno di un istituto bancario.

 

Una delle norme più importanti è sicuramente quella che prevede vantaggi tributari per chi compra una casa e la cede in locazione. Questa agevolazione si caratterizza infatti per essere una notevole forma d'ausilio ai costruttori che ancora non sono riusciti a vendere parte degli appartamenti costruiti. Nello specifico la norma prevede che sia possibile la deduzione dal reddito di una cifra pari al 20% di quanto sborsato da soggetti che acquistino case rimaste invendute o sottoposte a ristrutturazione da un'impresa costruttrice con l'intenzione, una volta effettuato l'acquisto, di affittarle. Tuttavia va detto che il costo dell'immobile non deve superare i 300 mila euro. Per poter usufruire della deduzione in esame la locazione dovrà essere contrattualizzata entro 180 giorni dal rogito e la sua durata dovrà essere di almeno 96 mesi, ovvero 8 anni. Inoltre il canone dovrà essere di importo eguale a quello stabilito per le locazioni aventi una durata 3+2.

 

Andando a fare dei calcoli la deduzione può toccare la ragguardevole cifra di 60 mila euro e in concreto va a compensare (e quindi in altri termini ad annullare) le imposte sulla locazione, visto che si può decidere di diluirne gli effetti nel tempo, usufruendone in rate annuali per un periodo pari a 96 mesi, ovvero 8 anni. Soggetta a deduzione è anche la quota di interessi sborsata per l'ipotetico mutuo aperto per poter effettuare la compravendita. Va specificato che una volta acquistata la casa usufruendo di tale agevolazione non si potrà poi affittarla a una persona con cui si abbia una parentela di primo grado. In altri termini non vi è la possibilità di affittare la casa acquistata a eventuali figli o genitori, pena la perdita dell'agevolazione, la quale potrà essere sfruttata anche da coloro che abbiano già stipulato un compromesso: infatti l'agevolazione spetterà a tutti coloro che acquisteranno casa con queste modalità dal 1 gennaio di quest'anno al 31 dicembre del 2017.

 

Per chi è già proprietario di una casa e l'abbia data in locazione è prevista la possibilità di altre agevolazioni, che andranno ad incidere anche sull'Imu. Ma andando con ordine va primariamente detto che nello "Sblocca Italia" ha trovato spazio la conferma della misura che si sostanzia nell'esenzione dal bollo nel caso in cui si provveda alla registrazione di intese per la diminuzione del canone dovuto per i contratti già in essere. In tal caso vi è anche la possibilità di ottenere una riduzione di quanto dovuto a titolo di Imu. E'stato infatti previsto che l'inquilino ha facoltà di richiedere al proprietario una diminuzione del canone motivata e che se tra le parti dovesse essere raggiunta un'intesa, le autorità comunali avranno la facoltà di accordare a questi contratti una riduzione sull'ammontare di Imu dovuta da chi è proprietario dell'immobile.

 

Novità molto importanti sono state introdotte anche in merito al "rent to buy". Le norme varate hanno come obiettivo quello di facilitare la trasformazione dell'inquilino in affitto in proprietario. Per chi non conoscesse ancora questa forma contrattuale, che fino ad oggi era da annoverare tra quelle atipiche, non essendo stata esplicitamente disciplinata dal legislatore, essa consiste in un contratto con cui chi ha ottenuto la casa in locazione si impegna ad acquistarla ad un prezzo e una data fissati al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, iniziando però subito ad usufruire dell'immobile e pagando un affitto si più alto rispetto a quelli che sono i prezzi del mercato, ma con il vantaggio che il canone pagato mensilmente è, oltre che canone per la locazione, anche quota che verrà detratta dalla somma da pagare al momento dell'acquisto e questo inciderà anche sull'eventuale mutuo che si richiederà alla banca per finalizzare l'acquisizione dell'immobile, visto che il suo importo sarà relativamente non troppo alto.

 

Ebbene, con lo "Sblocca Italia" il rent to buy perde il suo carattere di contratto atipico, in quanto è stato regolamentato dall'esecutivo. E'stato deciso di non toccare la libertà dei contraenti di stabilire in autonomia il contenuto delle varie clausole contrattuali. Nello specifico rimane la libertà di stabilire l'ammontare della quota di canone da considerare come acconto e quella di canone che il proprietario sarà tenuto a ridare nel momento in cui chi si era impegnato ad acquistare abbia deciso per un qualsiasi motivo di non procedervi più. Lo "Sblocca Italia" ha invece stabilito che se i pagamenti da parte di chi è in affitto non dovessero risultare effettuati secondo i tempi e si dovesse verificare il mancato pagamento anche soltanto di 1/20 delle rate, la conseguenza consisterà nell'automatica risoluzione del contratto. Il decreto ha inoltre stabilito che d'ora in poi il contratto in questione dovrà, per non incappare nell'invalidità, essere trascritto nei registi immobiliari. Tale normativa è stata inserita per tutelare appieno l'acquirente, il quale fino ad oggi rischiava di vedere l'immobile per cui aveva stipulato il contratto di "rent to buy", venduto a terzi. Dall'altro lato il proprietario avrà vita più facile nel momento in cui l'altra parte dovesse risultare inadempiente.

 

Il provvedimento del Governo interessa anche quello relativo alle ristrutturazioni. La novità sicuramente più importante è quella che interessa l'accorpamento e la divisione degli immobili. Queste opere ora sono da considerarsi di manutenzione straordinaria, il che comporta che per avviarle basta la "Cila", ovvero la "Comunicazione di inizio lavori" certificata da un tecnico, con cui basta assicurare che i lavori non interesseranno strutture portanti o la "cubatura" del palazzo e, inoltre, sono in regola con la normativa edilizia.

 

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